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高新动态

实用干货|律师+公证 单方收回出租房屋有妙招

作者:管理员 来源:本站 发布时间:2018-10-10

律师制度和公证制度都是我国司法制度的重要组成部分。


 

律师制度和公证制度如车之两轮,齐驱并进,都承担着维护国家法律正确实施的使命。


 

律师制度和公证制度似双手十指,各有所长,在维护国家法律正确实施的过程中,各自扮演着不同的角色。


从本期开始,我们将邀请优秀青年律师从身边的案例说起,听他们讲述如何以“公证+”的服务理念,实现为当事人服务的加速度。
 

 


 

本期嘉宾:365bet网投平台_日博365bet备用网址_澳门皇冠365bet主任、高级合伙人:欧阳侨
 

 

律师名片:欧阳侨律师兼任全国第九次律师代表大会代表、长沙市政协常委、长沙市律师协会副会长、湖南省律师协会理事、长沙仲裁委员会仲裁员、湖南省人民检察院人民监督员、长沙市中级人民法院民主监督员、中国法学会律师学院特邀研究员。

 

欧阳侨律师先后荣获“湖南省第二届优秀青年律师”、“2015年度向上向善湖南好青年”、“湖南省全民创新创业专项法律服务先进个人”、“长沙市优秀律师”等荣誉称号。擅长专业领域:建筑房地产、融资金融类、公司法、合同法等民商事领域的非诉讼与诉讼法律事务;经济类犯罪案件刑事辩护等。

 

本期案例:房东如何依法单方收回出租物业
基本情况

家住长沙市雨花区东塘街道的李先生最近遇到一件烦心事,租他门面的租客突然失联了,不仅近万元的租金打了水漂,租客还更换了门锁。

李先生想将门面出售的计划也泡汤了,他多次想破门而入,又担心会给自己带来麻烦。

今年7月份李先生突然联系不到租客,多次拨打对方电话,不是直接挂断,就是关机。

“租客是一名刘姓安徽籍老板,原定租期是到今年9月底到期。”李先生说。

因李先生的女儿准备到加拿大留学,需要筹集留学费用,李先生考虑将出租的两空门面出售,但当他带着买家去看门面时,却发现门锁已被更换,根本就进去不了。
 

李先生曾多次想破门而入,但社区工作人员提醒:“万一对方回来,胡搅蛮缠,说你拿了他屋里的东西又该怎么办?”

李先生为此伤透了脑筋:“人不见了,门面又卖不掉,到底该怎么办?”

欧阳律师的法律意见

 

依法成立的合同,本应受到法律保护,对出租人和承租人均具有法律约束力,双方应当按照约定履行自己的义务。
 

近几年来,房屋租赁市场十分活跃,但一纸租赁协议并没有完全解除当事人的后顾之忧。

承租人违约且拒绝腾退房屋,将使出租人陷入进退两难的境地

如果不及时收回出租物业,将会使出租人的损失不断扩大;如果擅自撬门入室,又担心与承租人之间发生财产纠纷;如果向法院起诉,待判决生效后再申请法院强制腾退房屋,时间周期会很长。

这个结要怎么解呢?

欧阳律师设计的法律服务方案

1、房屋租赁协议中约定特别条款,在协议中载明:承租人不履行或者不完全履行义务时,所有权人或者管理人有权单方收回出租房屋或者其他物业的约定(以下简称“特别约定条款”),出租人和承租人就房屋租赁协议共同申请办理公证。

2、一旦承租人违约且拒不腾退房屋,出租人先履行催告程序,限期腾退移交房屋。

3、经催告后,承租人仍然拒绝履行约定的义务,拒绝腾退移交房屋的,出租人向公证机构提交承租人存在违约事实的证明材料(如催交租金的函件、限期腾退移交房屋的告知函等),申请办理保全单方收回出租房屋或者其他物业的公证,对现场清点的物品进行登记造册,必要时可以进行封存,交由出租人妥善保管。

法律服务方案评析

经公证的含“特别约定条款”房屋租赁协议的优势

1、在房屋租赁协议中设定的“特别约定条款”,充分尊重了当事人双方的意思自治,凭借公证机构的公信力,可以有效提高承租人的履约率。

办理含“特别约定条款”的房屋租赁协议公证时,当事人之间并未发生争议,“特别约定条款”是当事人自由选择的纠纷解决方式。

在公证过程中,公证员会对承租人履行告知和提示义务,告知其单方收回出租房屋的法律意义和法律后果,增强了对承租人履约的心理约束,减少了承租人违约后拒绝腾退房屋的想法,能有效督促承租人按照约定履行自己的义务。

 

2、如果承租人违约且拒绝腾退房屋,无需经过诉讼(仲裁)程序即可单方收回出租房屋,可以有效节省时间,提高处置效率。
 

在房屋租赁协议的履约过程中,一旦承租人恶意违约,采取避而不见的方式拒绝承担违约责任,出租人如果通过法院诉讼或商事仲裁方式维权,需要经过较长的诉讼(仲裁)程序,一般少则2-3个月,多则1-2年甚至更久。

如果承租人下落不明,仅诉讼或仲裁中的两次公告送达耗费的时间最少就有4个月以上。

 

而对于经过公证的含“特别约定条款”的房屋租赁协议,在承租人违约且拒不腾退房屋时,无需经过诉讼(仲裁)程序,出租人只需在公证机构的介入下,对承租人履行催告程序并对房屋内的相关物品进行保全证据,即可单方收回出租房屋。

这在很大程度上节约了出租人维权的程序性时间,更为方便快捷,提高了财产处置效率。

3、经公证的含“特别约定条款”的房屋租赁协议具有合法的证据效力,能有效对抗承租人的无理抗辩。

在普通的房屋租赁协议法律关系中,承租人对房屋租赁协议提出质疑时,出租人需要根据举证规则收集大量证据予以抗辩。

根据《民事诉讼法》第六十九条规定,经过法定程序公证证明的法律事实和文书,人民法院应当作为认定事实的根据。经公证的含“特别约定条款”的房屋租赁协议具有合法的证据效力,可以有效对抗承租人的无理抗辩。


 

公证
要点

1、《中国公证协会关于办理保全证据公证的指导意见(修订)》第十六规定了办理保全单方收回出租房屋或者其他物业的公证应当具备的条件。
 

根据该指导意见,在办理此类公证时,应在房屋租赁协议中应当明确“承租人不履行或不完全履行合同义务时,出租人有权单方收回出租房屋”。

明确不履行或不完全履行合同义务的情形,包括拖欠租金、租期届满时不腾退房屋等;明确出租人单方收回房屋前应履行的催告义务,用以催告的联系地址和电话。

2、公证员在受理单方收回出租房屋的保全证据公证时,应提示出租人履行催告义务,重点审查和核实承租人存在违约的事实。

3、清点存放在出租房屋中的财物时,公证员应登记造册、拍照或摄像,保全过程制作现场记录,财物交由出租人按照约定处置。

4、租赁协议中没有承租人自愿接受出租人单方收回房屋的特别约定条款,且未经公证证明,在承租人违约又不腾退房屋的情形发生时,公证机构一般不会受理单方收回房屋的保全证据公证。